CERTIFICACIÓN DE MODELOS DE CONTRATOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Sebastián Aguilera – Asociado 

El 4 de julio del presente año, el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional, mediante Resolución Ministerial RM-Z-32-2022, aprobó el reglamento al Decreto Supremo No. 4732, mismo que establece el procedimiento para la certificación de modelos de contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad, u otras modalidades similares, comúnmente conocidas como preventas.

De acuerdo a esta reglamentación, los propietarios, constructores o desarrolladores de proyectos inmobiliarios, de manera previa a la suscripción de dichos contratos, deberán registrarlos ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor -VDDUC -, en el Sistema Informático de Certificación de Registro de Modelos de Contratos Inmobiliarios -SIRCI.

Tanto el Decreto Supremo No. 4732, como su reglamento, tienen como fin principal proteger los derechos de los compradores o adquirentes, verificando que estos modelos de contratos no contengan cláusulas abusivas o den lugar a prácticas comerciales abusivas.

En este sentido, la normativa establece que, para este rubro en específico, un contrato libre de cláusulas abusivas, es aquél que estipula lo siguiente:

• La facultad del comprador de transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios.
• La prohibición de modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes.
• El inicio y entrega del bien inmueble, así como el compromiso de entrega inmediata del título de propiedad una vez pagado el precio de venta acordado.
• Todos los pagos que el consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos.
• La superficie del bien inmueble y sus características técnicas.
• Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos.
• El porcentaje de áreas comunes mínimas establecidas por normativa municipal.

Así mismo, el reglamento estipula que, además de incluir las cláusulas antes mencionadas, quedan prohibidas las siguientes prácticas comerciales abusivas en los modelos de contratos:

• La exoneración de responsabilidad al proveedor por defectos o vicios que afecten el producto.
• Representar limitación o renuncia al ejercicio de los derechos de los consumidores establecidos por ley; o que favorezcan excesiva o desproporcionalmente al proveedor.
• La imposición de condiciones injustas o discriminatorias que causen desprotección al
• consumidor.
• La remisión a convenciones, leyes, reglamentos y otros textos o documentos sin mencionar expresamente a que se refieren dichas prescripciones que aplican al contrato.
• El uso o presentación de documentación fraudulenta, desactualizada o no correspondiente.

Es importante mencionar que, el reglamento en cuestión, prohíbe suscribir este tipo de contratos sin contar con la certificación respectiva o que contengan cláusulas observadas por VDDUC, así como incorporar cláusulas abusivas en contratos previamente certificados por el VDDUC. Las sanciones consisten en multas que van desde los 1000 U.F.V hasta los 10000 U.F.V.

Sugerimos a los desarrolladores, intermediarios y/o constructores del sector inmobiliario, ajustar sus modelos de contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades similares comúnmente conocidas como preventas, a fin de poder obtener el correspondiente certificado por el VDDUC. Estar actualizado y cumplir con las más recientes exigencias normativas, resulta crucial para minimizar cualquier riesgo o contingencia, tanto ante potenciales compradores como con el Estado.