CERTIFICACIÓN OBLIGATORIA DE MODELOS DE CONTRATO DE DESARROLLO INMOBILIARIO

Rodrigo Burgos – Director Asociado 

Moises Blanco – Asociado Senior

El 4 de julio del presente año, el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional, mediante resolución ministerial, aprobó el reglamento al Decreto Supremo No. 4732, mismo que establece el procedimiento para la certificación de modelos de contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades similares comúnmente conocidas como preventas.

De acuerdo a esta reglamentación, los propietarios, constructores o desarrolladores inmobiliarios, de manera previa a la suscripción los contratos, deberán inscribirlos ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor -VDDUC -, en el Sistema Informático de Certificación de Registro de Modelos de Contratos Inmobiliarios -SIRCI.

Tanto el Decreto Supremo No. 4732, como su reglamento, tienen como fin principal resguardar los derechos de los consumidores, asegurándose que los referidos modelos de contratos de desarrollo inmobiliario no contengan cláusulas abusivas o den lugar a prácticas comerciales abusivas.

En este sentido, la normativa establece para este rubro específico, que un contrato libre de cláusulas abusivas, es aquél que no incorpora disposiciones que sean desproporcionales para el consumidor y que expresa:

• La facultad del comprador de transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios.
• La prohibición de modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes.
• El inicio y entrega del bien inmueble, así como el compromiso de entrega inmediata del título de propiedad una vez pagado el precio de venta acordado.
• Todos los pagos que el consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos.
• La superficie del bien inmueble y sus características técnicas.
• Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos.
• El porcentaje de áreas comunes mínimas establecidas por normativa municipal.

De esta forma, el VDDUC, al momento de revisar los contratos de desarrollo inmobiliario, además de verificar que se cumpla con las condiciones anteriormente mencionadas, se asegurará que no estipulen las siguientes prácticas comerciales abusivas:

• La exoneración de responsabilidad al proveedor por defectos o vicios que afecten el producto.
• Representar limitación o renuncia al ejercicio de los derechos de los consumidores establecidos por ley.
• La imposición de condiciones injustas o discriminatorias que causen desprotección al
• consumidor.
• La remisión a convenciones, leyes, reglamentos y otros textos o documentos sin mencionar expresamente a que se refieren dichas prescripciones que aplican al contrato.
• Documentación fraudulenta, desactualizada o no correspondiente.

Es importante mencionar que, el reglamento en cuestión prohíbe suscribir contratos de desarrollo inmobiliario sin contar con la certificación respectiva o que contengan cláusulas observadas por VDDUC, así como incorporar cláusulas abusivas en contratos previamente certificados por el VDDUC. Las sanciones consisten en multas que pueden variar desde los 1000 U.F.V y 10000 U.F.V.

Finalmente, sugerimos a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios ajustar sus modelos de contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades similares comúnmente conocidas como preventas, y obtener el correspondiente certificado por el VDDUC. Estar actualizado y cumplir con las nuevas exigencias normativas, resulta crucial para minimizar riesgos ante posibles observaciones por parte de compradores y evitar procesos y multas con el Estado.